임대차계약 만료 전에 체결한 갱신계약이 상생임대주택 특례 적용 대상에 해당하는지 여부

직전임대차계약에 해당되지 않는 기존임대차계약을 종료하고 임대기간과 임대보증금을 변경하여 새로 계약을 체결한 경우에는 직전임대차계약에 해당하지 않는 것임

○ ’20. 3.31. 甲은 조정대상지역 내 A아파트 취득

• 전 소유자와 임차인(乙) 간의 임대차계약(2019.4.5.～2021.4.4.)을 승계하였으나, 임대차계약 기간 만료 전에 임대보증금을 5% 이내에서 인상하여 새로운 임대차계약을 체결함

○ ’21. 3.27. 임차인 乙과 계약갱신(계약기간:2021.3.27.～2022.12.30.)

○ ’23. 1. 7. 임차인 乙과 계약갱신(계약기간:2023.1. 7.～2025. 1. 6.)

• 실제 임대한 기간(2023.1.7.～2025.1.4.)

○ ’25. 1. 6. 임차인 乙과 계약갱신(임대기간:2025.1. 5.～2027. 1. 5.)

○ ’25. 9. 5. A아파트를 임차인 乙에게 양도

※ 모든 계약은 임차인(乙)의 요청에 따라 임대차 기간의 시작일과 임대기간을 정하였으며, 상생임대차계약은 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 것을 전제로 함

2. 질의요지

○ 전 소유자와 임차인(乙) 간 임대차계약 기간이 만료되기 전에 새로운 임대차계약(“직전임대차계약”)을 체결하였고,

• 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년을 채우지 못한 채 만료 직전에 동일 임차인(乙)과 다시 임대차계약을 체결한 경우

• ｢소득세법 시행령｣제155조의3에 따른 상생임대주택 특례가 적용 가능한지 여부

3. 관련 법령

○ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 전자정부법제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.